Se você investe em mídia para vender ou alugar imóveis, já deve ter visto o orçamento derreter sem virar visita. O reflexo é culpar “o algoritmo” ou a “concorrência agressiva”. Mas, na maioria das vezes, o problema nasce dentro de casa: título que não promete nada, imagens corretas porém frias, descrições que parecem ficha técnica, segmentação genérica, landing inconsistente e, sobretudo, ausência de um atendimento contínuo quando o lead finalmente levanta a mão.
A boa notícia? Corrigir isso não exige uma revolução. Exige método, empatia e respeito ao caminho que o cliente percorre.
Você vai perceber que, quando a captação e a mídia trabalham juntas, o custo por lead cai e a qualidade sobe. Acompanhe nosso blog abaixo para entender os erros comuns e não repeti-los.
1. Títulos que não dizem nada (e por isso custam caro)
“Apartamento à venda no Centro.” “Casa ampla.” “Oportunidade imperdível.” Títulos assim não ajudam ninguém a decidir clicar. Título é promessa. Promessa precisa de benefício visível, atributos que importam e um ponto de referência.
Em vez de “Apartamento à venda”, experimente algo como: “Varanda com vista para o parque, 2 vagas e home office, a 350 m do metrô”. Você filtra melhor o público e atrai um clique já comprometido. O algoritmo percebe o engajamento e tende a reduzir CPC ao longo do tempo.
Em paralelo, cuide do pós-clique: com o Copiloto IA, seus leads são atendidos automaticamente no WhatsApp, têm dúvidas respondidas, são qualificados e encaminhados para o corretor certo ou para o fluxo adequado (vendas, locação, administrativo). Isso evita perder timing enquanto você testa variações de título.
2. Imagens corretas… porém invisíveis
Boa parte das campanhas peca pelo mesmo motivo: fotos tecnicamente “ok”, mas sem vida. Imóvel vazio, luz dura, ângulo que achata o espaço, horizonte torto. O problema não é apenas estético, é emocional.
As pessoas projetam rotina, pausa de café na varanda, brinquedos no quarto, o cachorro no quintal. Quando o criativo não sugere uso e sensação, a mente não completa a cena e o scroll continua.
Você não precisa de um ensaio de revista. Comece pela foto de capa mais forte (living integrado ou varanda), cuide da luz e do enquadramento e, se possível, inclua uma imagem de lifestyle discreta, que convide o olhar a parar.
Se gerencia muitos imóveis, padronize um kit visual por tipologia para que a qualidade não dependa de sorte.
3. Descrições que listam cômodos, mas não resolvem dúvidas
“72 m², 2 dormitórios, 1 suíte, vaga, lazer completo.” Isso informa, não conversa. A boa descrição responde o que o cliente está se perguntando agora: para quem é esse imóvel? que problema da vida real ele resolve? por que ele “respira” melhor do que outros no mesmo bairro? como fica a logística diária? Transforme ficha técnica em narrativa:
“Para quem trabalha híbrido e quer abrir a porta da varanda entre um call e outro, este apartamento de 72 m² traz living ampliado, ventilação cruzada e sol da manhã. O condomínio tem coworking 24h, e você está a 450 m do metrô, deslocamento menor sem abrir mão do silêncio.”
Os números entram a favor da história, e não no lugar dela. Depois da publicação, não deixe a conversa esfriar. O Copiloto IA atende o lead 24/7, coleta dados essenciais, agenda visitas quando fizer sentido e registra tudo no CRM; assim, a passagem para o corretor ocorre com contexto e prioridade certos.
4. Segmentação que fala com todo mundo (e, portanto, com ninguém)
Abrir demais a segmentação e “deixar o algoritmo aprender” costuma sair caro em imóveis, porque contexto é tudo. Vida real gira em torno de polos: escolas, hospitais, hubs corporativos, metrô, parques.
Quando você segmenta por raio em torno desses pontos, usa termos de cauda longa (nome de condomínio, rua, estação) e combina com sinais de intenção (quem pesquisou financiamento, quem salvou imóveis similares), o clique vem de alguém que já está na conversa. A consequência é simples: menos ruído para o time comercial e melhor aproveitamento do orçamento.
5. Landing pages que frustram a expectativa
Você promete “varanda com vista para o parque” e o clique desembarca numa página genérica, com dezenas de imóveis e pop‑ups aleatórios. Resultado: volta ao feed. Mensagem espelhada é regra: o que o anúncio promete, a landing reforça logo na primeira dobra, com a mesma imagem e o mesmo título.
A navegação deve ser limpa, com formulário curto, prova social visível e botão de WhatsApp fixo. E precisa ser rápida: se a página engasga no 4G, você está queimando dinheiro e paciência.
Uma boa saída é ter modelos de landing por tipologia (estúdio, família, alto padrão, investidor) e replicar, trocando conteúdo e imagens. Isso cria cadência e reduz retrabalho.
6. Ignorar o “idioma” de cada canal
Cada plataforma tem um jeito de contar histórias. No Google, as extensões (sitelinks, callouts, snippets) ampliam espaço e credibilidade. No Instagram, criativos em 9:16 com micro‑roteiros de 6–15 segundos aproveitam o ritmo do Reels e entregam a mensagem antes do cansaço.
No YouTube, um bumper de 6 segundos com um benefício único (“home office com vista, a 350 m do metrô”) fixa lembrança de marca. Em portais, o destaque premium precisa ser seletivo, priorizando unidades de maior margem e giro. Não é sobre estar em todos os lugares; é sobre respeitar a gramática de cada um.
7. Falta de prova social
Imobiliário é uma decisão de confiança. Depoimentos curtos, números de famílias atendidas, tempo médio de locação, nota no Google, selos de associações: tudo isso reduz atrito antes do clique no WhatsApp. Distribua essas provas no criativo, na descrição e na landing.
Um vídeo de 20–30 segundos em que um cliente contextualiza (“ficamos a 5 minutos da escola”) vale mais que parágrafos institucionais. Se sua operação já recebe indicações, organize o boca a boca com o Indica+ e transforme fãs em embaixadores, alimentando o topo do funil com leads quentes.
8. Objeções escondidas debaixo do tapete
“E o financiamento? E a vaga? E o IPTU? Aceita pet? A rua é barulhenta?” O público pensa nisso antes de clicar. Quando o anúncio se antecipa com micro‑respostas, você atrai quem tem fit e evita gastar com curiosos que desistiriam no WhatsApp. Tente incluir, sem poluir: “Condomínio R$ 590/mês”, “Vaga coberta e demarcada”, “Face norte, menos ruído e mais luz”, “Laudo de engenharia atualizado”.
9. Medir cliques, ignorar visitas (e compromissos)
CTR alto e CPC baixo são ótimos, mas quem paga as contas é visita realizada e proposta enviada. Sem um funil instrumentado de ponta a ponta, você otimiza o que é fácil e deixa passar o essencial. Conecte as UTMs ao CRM, registre origem, campanha e criativo, e acompanhe: clique → lead → lead qualificado → visita agendada → visita realizada → proposta → fechamento. Só assim você descobre que a campanha A, mesmo “mais cara”, gera o dobro de visitas e 50% mais propostas do que a B.
Reserve um bloco semanal, marketing e vendas juntos, para olhar conversões depois do clique. O padrão aparece, e as decisões de corte e escala ficam menos ideológicas e mais óbvias
10. Esquecer o efeito rede: indicações e audiências semelhantes
Se você atendeu bem uma família no bairro, existe uma vizinhança com perfil parecido. Se um investidor comprou para renda numa região, há outros buscando a mesma relação risco‑retorno.
Ative esse efeito rede com duas frentes: o Indica+, que estrutura um programa de indicação com regras claras e recompensas transparentes; e o trabalho com audiências semelhantes a partir de quem visitou e fechou, sempre respeitando privacidade e boas práticas. Você deixa de pescar em mar aberto e passa a pescar onde o peixe morde.
O que tudo isso tem a ver com captação?
Tudo. Anúncios excelentes sobre imóveis medianos tendem a performar como… imóveis medianos. Quando a captaçãonasce orientada por demanda — mapeando atributos que a vizinhança valoriza, sabendo quais plantas estão em alta para determinado público, identificando pontos de luz (metrô, parque, escola) —, a mídia não precisa “forçar” relevância: ela apenas amplia.
A Captação Ativa foi criada para isso: priorizar oportunidades com alto fit de mercado, abastecendo seu estoque com o que a audiência quer ver e, por consequência, elevando o resultado dos anúncios sem inflar o orçamento.
No dia a dia, a combinação vencedora costuma ser essa: Captação Ativa abastece com imóveis aderentes, o Indica+ o alcance via rede de clientes e parceiros, e o Copiloto IA atende leads e clientes 24/7, qualifica, agenda e encaminha cada caso, registrando tudo no CRM e abrindo chamados quando necessário. O funil fica mais curto e previsível.
Se este tema faz sentido para a sua imobiliária, continue acompanhando o blog da Captei. Toda semana, publicamos guias práticos para gestores e corretores que querem transformar mídia em visitas e visitas em contratos.
